L’apposizione di una canna fumaria sul muro perimetrale o su di un lastrico solare da parte di un condòmino, secondo la giurisprudenza prevalente, rientra nel legittimo utilizzo che questi fa delle parti comuni, di cui lo stesso è comproprietario. Perché ciò si verifichi è necessario che non si alteri la destinazione della facciata o del lastrico, non si comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio, si rispetti la distanza legale che, secondo le indicazioni dell’art. 907 c.c., richiede almeno tre metri dalla finestra degli altri condòmini, non si pregiudichi il decoro architettonico dello stesso, non si provochino danni ad altri condòmini e, infine, non si impedisca il pari uso da parte di questi ultimi del bene comune.
Diversamente, se il posizionamento della canna fumaria sulle parti comuni dell’edificio, va a costituire un peso per la compagine condominiale e un corrispondente vantaggio per il singolo condòmino (nel caso, ad esempio, se limiti le funzioni di protezione e calpestio del lastrico solare, o se impedisca agli altri condòmini di collocarne altre, o se rovini il decoro architettonico della facciata), la stessa configura un vero e proprio diritto di servitù, che presuppone la tolleranza dell’intero condominio a beneficio del singolo condòmino. Per la costituzione dei diritti reali su parti o beni comuni, quali la servitù in esame, occorre il consenso unanime di tutti i partecipanti.
In linea generale la possibilità di installare la canna fumaria deve rispettare la normativa del codice civile, i regolamenti edilizi comunali ed anche il regolamento del condominio. Se quest’ultimo impone un preciso divieto di installazione, la questione è preclusa: si potrà installare una canna fumaria soltanto se e quando il condòmino interessato otterrà una modifica del regolamento condominiale in tal senso. E se il regolamento è di tipo contrattuale, cioè predisposto dal costruttore ed approvato da tutti i condòmini anche mediante richiamo nei rispettivi atti di acquisto, occorrerà l’unanimità dei consensi.
