Nell’orientamento precedente alla legge di riforma n. 220/12, la Cassazione ha chiarito come il semplice frazionamento orizzontale di una unità immobiliare preesistente non comporta la revisione della tabella millesimale (Cassazione sent. n. 15109/19). In tali ipotesi, infatti, si tratta di ripartire le spese tra le due nuove proprietà create, determinando i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.
Tale criterio è stato confermato anche dal Tribunale di Roma con sentenza n. 12372/23, secondo cui la divisione in due parti indipendenti di un immobile originariamente unico e appartenente ad un solo proprietario, costituisce una facoltà del proprietario stesso.
Nella fattispecie veniva confermato che in origine i due appartamenti costituivano un’unica unità abitativa e che solo dopo l’acquisto si era provveduto alla divisione in due autonome unità. Fu proprio l’originario proprietario dell’unità in questione a determinare il riparto delle quote condominiali nella misura del 55% per la prima unità e 45% per la seconda, in relazione alla diversa estensione delle stesse, come formalizzato con la scrittura privata sottoscritta dai due acquirenti e consegnata all’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale e per il calcolo dei millesimi. In detto ambito, quindi, alcuna fondatezza poteva assumere la richiesta di modifica delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c.., posto che la determinazione interna delle quote era stata voluta ed accettata contrattualmente dalle parti.
Nel caso in esame, quindi, il frazionamento comportava una semplice suddivisione dell’immobile in due parti, non determinando alcun effetto sulle tabelle millesimali, dovendo esclusivamente limitarsi a ripartire i millesimi attribuiti all’unico precedente proprietario tra i nuovi due acquirenti delle unità derivanti dalla divisione effettuata.
La necessità di revisionare in toto i valori millesimali nasce, infatti, solo qualora la divisione abbia alterato la caratura dell’unità immobiliare per più di un quinto. Ove, infatti, la modifica ai millesimi sia stata praticata dall’incremento o dalla diminuzione delle unità immobiliari e si sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino, sarà necessario dare corso alla revisione della tabella millesimale, il cui costo dovrà essere sostenuto da chi abbia dato luogo alla variazione, ai sensi dell’art. 69, I° co., n.2 disp. att. c.c. In altre parole la “modifica” deve avere una portata consistente, tale da alterare significativamente le condizioni dell’edificio.
